1. Bdía: Si un propietari te un llogater amb una casa que no te cap mena de contracte perque al llogater no l´interesa tenir-lo pro si que li paga cada mes el que varen pactar, la meva pregunta es : ¿ Quina repercusio legal podría tenir per el propietari si es que ni ha alguna?

» Els contractes, com a norma general, no necessiten la forma escrita per a la seva validesa, de tal manera que són vàlids i exigibles els contractes fets oralment. En el cas de l’arrendament, el Codi Civil sí demana la forma d’escriptura pública pels lloguers d’immobles de durada superior a sis anys, però això no es sol fer en la pràctica, i a més, s’ha interpretat aquesta norma en el sentit que és una formalitat a efectes de prova. En conseqüència, l’arrendament que ens comenta és vàlid, tot i que el que no consti per escrit pot ocasionar problemes de prova.

Miquel Garcias Miquel
ADVOCAT

2.  Buenos dias : Para la compra de una casa hicimos un contrato de arras, entregando el 10% del valor total de la casa, siempre nos habian dicho de palabra que de alquilar con derecho a compra que no les interesaba. Al finalizar el contrato, la pusieron de nuevo a la venta , y al cabo de un año nos enteramos que la habian alquilado con derecho a compra. Tenemos algún derecho a reclamar por no habernos dicho primero a nosotros el alquiler con derecho a compra. Gracias.

» Jo entenc que no hi ha reclamació possible per un canvi de voluntat dels propietaris d´un habitatge, sempre que no existeixi un incompliment contractual. Pel que entenc, es va produir compliment del contracte, per la qual cosa no crec que existeixi dret a reclamar. Es cert que seria millor veure la documentació que vostè posseeix i així poder-lo assessorar mes acuradament, per tant posem el nostre despatx al seu servei per aquesta consulta.


Miquel ORDIS PLA
Advocat

3. si soc autonom i me surt feina puc contracte un altre autonom de la mateixa activitat

» Respecte a la qüestió que planteja hauria de conèixer més dades per saber en quines condicions es produiria la subcontractació i si estem parlant d´un autònom, un autònom econòmicament depenent o un treballador que hauria d´estar donat d´alta en el règim general. Per tant millor si demana hora en el nostre despatx i li puc donar una resposta mes acurada.

Luis MORENO PRAT
Advocat

4. BON DIA, ESTIC VISQUEN AMB LA MEVA PARELLA DESDE FA UNS 4 ANYS, TENIM UN FILL EN COMU, TENIM CONTES CORRENTS CONJUNTES, PERO,EL PIS ES SEU I NO ESTEM CASATS I JO NO ESTIC EMPADRONAT AQUI, POT SEMBLAR FRÌVOL PERO, POT DEIXARME FORA DE CASA O NO OBRIRME LA PORTA??GRACIES

» La seva situació és la de Parella de Fet, ja que tenen un fill en comú, per tant el domicili, vagi a nom de qui vagi, és un domicili familiar, entenc que vostè hi te uns drets adquirits i no se’l pot fer fora així com així. Això passarà en cas de trencament de la parella que desprès és evident que a qui se li atribueixi la guarda del fill se li atribuirà el domicili.

Josep PRAT RIURÓ
Advocat

5. Em podrien dir, si us plau, si un llogater que ha vingut pagan les despeses de comunitat per sobre del que ho havia de fer, (es dividia entre tres en lloc de fer-ho entre 8 que era lo correcte) les pot recuperar de la resta dels veins? Moltes gràcies.

» Caldria saber quin són els termes del contracte de lloguer, i com es pactà el pagament de les despeses de Comunitat, i també la forma en que es van acordar aquestes despeses. De tota manera, no veiem clar que el llogater com a tal pugui reclamar contra la Comunitat, ja que en principi, aquest dret correspondria al propietari arrendador.

Miquel Garcias Miquel
ADVOCAT

6. Buenas tardes: Mi pregunta es: Si un individuo fallece sin otorgar Testamento, aunque en vida su voluntad era que heredara parte de sus bienes por ser hija no reconocida, puedo hacerme un ADN para reclamar esa herencia..?? Muchas gracias

» En primer lloc hauria de iniciar un procediment de reclamació de paternitat, amb la problemàtica que a una de les persones a qui s’hauria de fer la prova és morta, per tant només un jutjat podria sol·licitat la exhumació del difunt si no hi ha més possibilitat de cap prova (germans seus per exemple). Un cop feta aquesta reclamació de paternitat, i sigues positiva, s’haurà d’iniciar un procediment de reclamació de legitima. No es un tema fàcil i el millor que pot fer es posar-se amb contacte amb un despatx especialista com el nostre per tal de poder-lo assessorar millor.

Josep PRAT RIURÓ
Advocat

7. Bona tarda, pot un empresari que ha tancat l´empresa, no fa gaire canviar de nom de tots els seus bens? si no ho pot fer que pot pasar-li? es un empresari que estar deguen diners a la gent.Gracies

» Desconeixent completament el cas en concret que ens està plantejant, només puc significar-li que l’article 257 del codi penal castiga les insolvències punibles amb penes de presó d’1 a 4 anys i multa de 12 a 24 mesos a les persones que s’alcin amb els seus béns en perjudici dels seus acreedors, o als qui realitzin un acte de disposició patrimonial que dilati, dificulti o impedeixi l’eficàcia d’un embarg o d’un procediment judicial executiu, d’apremi,... ja iniciat o de possible iniciació.

Pau VILA RUTLLANT
Advocat

8. Bon dia, estem fent obres per anar a viure en una casa que la mare del meu marit li ha fet donació, i en part d´una altre que l´hi ha comprat peró encara hi viuen els pares i en tenen l´us de fruit, quin drets hi tenen sobre aquesta casa?

» No acabo d’entendre el supòsit que vostè em planteja, ja que no entenc si la casa està dividida. La definició de l’úsdefruit és segons el dret romà, “Ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia”, és a dir, el dret d’usar i percebre els fruits d’una cosa aliena amb la obligació de conservar-ne la substància. Per a determinar els drets que els pares tinguin sobre la casa s’ha d’estar al títol de constitució, que constarà inscrit al Registre de la Propietat, i en allò que no estigui regulat s’haurà d’estar al que disposa la llei. El més habitual és que aquest dret s’hagi constituït amb caràcter vitalici, de manera que els pares podrien usar i gaudir de la casa fins al moment de la seva mort.

Miquel ORDIS PLA
Advocat

9. Bon día, treballo en una empresa des de fa més de 10 anys, sempre havien estat al corrent de tots els pagaments, però darrerament han deixat de pagar-nos les pagues extres amb la promesa de què quan la cosa millori ja ho farien. Ens deuen 3 pagues, es a dir des de Nadal del 2010 i els ànims començen a decaure. Ens han dit que el terme per pagar prescriu i passat un any no tenen obligació legal de fer-ho. es això cert? Si es així quin procediment s´ha de seguir per poder cobrar alguna cosa? Moltes gràcies. Joan M Serra i Pla

» En primer lloc, indicar-li que és cert que el termini de prescripció per a la reclamació de quantitat és d´un any des del moment en què va poder exercitar-se l´acció, per tant, la paga de Nadal del 2010 ja no podrien reclamar-la legalment si no han realitzat qualsevol reclamació, encara extrajudicial, que pugui interrompre el termini de prescripció.

En segon lloc, per a la resta de quantitats poden iniciar una reclamació de quantitat, primer mitjançant una butlleta de conciliació i si no hi hagués acord interposant una demanda davant el Jutjat social.

Luis MORENO PRAT
Advocat

10. Al davant del meu balcó hi dóna la terrassa d´un supermercat amb un ventilador de refrigeració que produeix un soroll continuat molt molest que supera lleugerament els nivells de sonoritat que permet l´ordenança de l´Ajuntament (va venir un tècnic de l´Ajuntament per mesurar-ho). D´això fa més de 6 mesos i no han pres mesures d´aïllament o altres. Jo primer vaig presentar un escrit a l´Ajuntament i fa tres mesos la Comunitat de Veïns va presentar-ne un altre. De cares a l´estiu és realment insuportable, no pots deixar cap finestra oberta. Què puc fer per fer complir l´ordenança si l´Ajuntament no fa res? Gràcies

» Les vies jurídiques que es poden seguir per a un problema d’immissions per soroll poden ser la via penal, la via civil i la via administrativa. Personalment, al supòsit que vostè planteja, crec que no procedeix la via penal. La via civil pot suposar-li una despesa important de diners i la seva base es trobarà en uns dictàmens pericials, que no haurien de diferir respecte dels que hagi encarregat l’Ajuntament. Per tant, si existeix un procediment administratiu en marxa, li aconsello que esperi als resultats d’aquest procediment; en tot cas, requereixi a l’Ajuntament per tal que compleixi i faci complir la legalitat. Pensi que el procediment administratiu pot ser lent, ja que la part contrària segur que s’oposarà als peritatges i als acords que prengui l’Ajuntament.

Josep PRAT RIURÓ
Advocat

11. Bon dia. Tenim uns veïns que tenen el costum de fer punteria amb una escopeta de balins al pati de casa. Quasi cada cap de setmana vénen els néts d´uns deu o dotze anys i juguen amb l´escopeta de balins. Tenen la diana que dóna a un mur que separa el seu pati del nostre hort. Quan hem intentat parlar amb ells es fan l´orni i continuen, segons ells no hi ha cap perill perquè hi ha el mur (d´uns dos metres) al mig. El cas és que quan disparen evitem anar a l´hort i ens fa por que algun cop no reboti algun balí. Hi ha alguna normativa que reguli aquesta pràctica? depèn d´una ordenança municipal? (és a la població de Riudarenes). Si el diàleg no funciona, quins passos hauríem de seguir?. Els agrairíem molt una resposta ja que ens sentim molt insegurs, moltes gràcies.

» Com vostè bé ens comenta, si la via del diàleg no funciona, hauríem de mirar què diuen al respecte les ordenances municipals del seu domicili. A la vegada, no estaria de més, posar aquesta situació en coneixement del mateix Ajuntament i de les autoritats policials pertinents a fi i efecte de que parlin amb el legals representants d’aquests menors i els hi expliquin el problema existent.
Per últim, li puc dir que hi ha el Reial decret 137/1993 de 29 de gener pel qual s’aprova el reglament d’armes. Per saber si l’actuació que duen a terme aquests menors està compresa en aquest reglament, hauríem de saber de quin tipus d’arma es tracta.

Pau VILA RUTLLANT
Advocat

12. Hola. La meva comunitat de veins, hem cobra mès coeficient del que tinc establert al titol constitutiu. Puc reclamar per que hem cobrin el que hem pertoca i ademès reclamar el que he pagat de mès durant sis anys. Gracies.

» Per donar una resposta acurada a la seva resposta, caldria conèixer la manera en que es va acordar per part de la Comunitat aquest repartiment de les despeses. De tota manera, s’ha de tenir en compte que els acords de la Comunitat només es poden impugnar durant un termini breu desprès de la seva adopció, i que és molt possible que en el cas que ens comenta aquest termini ja hagi transcorregut.

Miquel Garcias Miquel
ADVOCAT

13. Bon dia. La meva consulta és aquesta: Dos anys i mig després de la mort de la meva mare, la companyia d´assegurances que es va encarregar de l´enterrament ens diu que ens han de tornar uns diners (el funeral no va costar tant com preveia la pòlissa) i que cal que aportem una sèrie de documents privats (declaració d´hereus, liquidació d´impost de successions... ) Quan els demanem perquè ens diuen que es una norma interna de la companyia. Realment hem d´aportar aquests documents per cobrar uns diners que són nostres? És normal (legal) que hàgin tardat 2 anys i mig a notificar-nos que sobraven aquests diners? Poden no retornar-nos els diners si no facilitem els documents? Nosaltres creiem que aquests són privats i que els fills que constem i paguem les pòlisses puntualment ja no hem de justificar res més.

» No se molt bé que vol que li digui, ja que cada companyia d’assegurances te la seva manera de fer i per tant el millor que pot fer és parlar amb la companyia i demanar realment que necessiten, per que ho volen i l’import que els hi ha de tornar.

Josep PRAT RIURÓ
Advocat

Moltes gràcies per les preguntes i fins la propera setmana!